هـراز نـو: سه ماه دوم امسال را شاید بتوان انقلابی در توجه به صلاحیت سازندگان (مجریان) از سوی سازمان های نظارتی دانست. پس از بمباران گزارش ها و اخبار متعدد از آمار تخلفات ساختمانی، اختیارات سازنده ( مجری ) واجد صلاحیت برای ساخت وساز های بخش خصوصی زیر ذره بین قرار گرفته است.
طبق مقررات ملی ساختمان اجرای ساختمان ها تنها باید به دست افراد با صلاحیت صورت بگیرد امری که متاسفانه مغفول مانده است، این شرایط باعث شده تا هر صاحب سرمایه ای تنها به صرف اینکه یک یا چند پروانه ساختمانی به نام اوست خود را دارای صلاحیت بداند، به ویژه آنکه طبق قانون، مالک در صورت داشتن پروانه اجرا خود راساً می تواند به عنوان مجری پروژه را اجرا کند.
بدین ترتیب، تاکنون مبانی حقوقی اعم از قانون، آیین نامه، دستورالعمل و مقررات ملی که سنگ زیر بنای ساخت وسازها برای مجریان یا سازندگان است چندان مورد توجه قرار نگرفته و یا حتی در سایه قوانین خود مختارانه، به دست فراموشی سپرده شده است.
نگاه به عملکرد سازندگان ساختمانی از زوایای مختلف قابل بحث است. اولین مورد از دغدغه های اصلی سازندگان ( مجری ) یا بسازو بفروش ها این است که چه میزان تعرفه ریالی بر مبنای نوع خدمات خود از مالکان دریافت می کنند.
بر اساس آنچه در تعرفه ساخت و ساز رایج است، قیمت ساخت وساز هر متر مربع آپارتمان بسته به نوع مصالح و ساخت وساز واحد مسکونی از 600 هزار تا دو میلیون تومان است و عرف سود ساخت مسکن برای سازندگان حداکثر باید 10 تا 20 درصد باشد اما به گفته کسانی که دستی در این کار دارند، بسازو بفروشی حداقل 50 تا 70 در صد سود برای صاحبان این حرفه به دنبال دارد. البته قطعاً هزینه ساخت یک واحد مسکونی یا تجاری در هر منطقه بسته به نوع سازه و ساخت متغییر است و می تواند در قیمت تمام شده یک واحد مسکونی تعیین کننده باشد اما مهم آن است که باید مطابق عرف عمل شود.
هرچند خانه های قدیمی و فرسوده منبع در آمد خوبی برای این دسته از افراد هستند. در مقایسه با مهندس عمران که ماهیانه حدود 2تا4 میلیون دستمزد کار در نظر گرفته شده، بسازو بفروش که احتیاجی به مدرک خاصی هم ندارد کم دردسرتر است. در این عرصه کم نیستند صاحبان مشاغل غیر مرتبطی همچون پزشکان و یا گردانندگان سوپرمارکت ها که به خاطر درآمد بالای آپارتمان سازی، در کنار شغل خود در این حرفه فعالیت می کنند و همین مسئله نشان می دهد که حرفه بسازو بفروشی در ایران قشر معینی نمی شناسد. تنها کاری که این سازندگان انجام می دهند دستکاری در کیفیت ساختمان است یعنی استفاده از مصالح درجه دو، سه و یا فاقد استاندارد و افزایش دادن هزینه ها جانبی و…طراحی و نقشه کشی توسط افراد غیر حرفه ای به این ترتیب سود دلخواه خود را به دست می آورند.
از طرفی خواست غیر مشروع برخی مالکان یعنی رعایت حداقل های ضوابط فنی به دلیل پرداخت کمتر سود و عدم رعایت محدودیت های طرح تفضیلی در خصوص تراکم های مجاز در نقشه و بسیاری از این دست موارد تنها از پس یک سازنده غیرحرفه ای بر می آید.
طرف دیگر قضیه نیز مهندسان ذی صلاحی هستند که به گفته برخی از این دسته از افراد، قراردادهای موجود در شیوه نامه های مبحث دوم مقررات ملی ساختمان برای اجرای ساختمان که به سه شکل با مصالح و دستمزدی و پیمان مدیریت پیش بینی شده، علاوه بر آنکه متضمن رعایت مقررات ملی ساختمان از بعد مسائل فنی است با توجه به ماهیت قراردادهای اجرای ساختمان شامل مسائل مالی و اعتباری خاصی فراتر از هزینه خدمات فنی از قبیل خرید مصالح، پرداخت دستمزدهای پیمانکاران جزء،پیش پرداخت، تنخواه گردان، تضمین های مالی مختلف و انواع بیمه نامه هاست، بنابراین جلب اعتماد کامل صاحب کاران نسبت به صلاحیت مالی و اعتباری مجریان ذیصلاح نیازمند راه حل متفاوتی است.
از معضلات اصلی ساخت وساز توسط بسازو بفروش ها و یا سازندگان غیر حرفه ای که مسئولان مربوطه را در گیر کرده، مسئله ای تحت عنوان (تخلفات ساختمانی)است. وزارت راه وشهرسازی، دادگستری، وزارت کشور، استانداری ها، فرمانداری ها، شهرداری، وزارت جهاد کشاورزی، سازمان حفاظت از میراث فرهنگی ، وزارت نیرو از جمله ارگان هایی که هر کدام مطابق با تکالیف قانون خود با این معضل درگیرند. آمار رو به رشد تخلفات ساختمانی در شهرها و به کارگیری نیرو کار برای جلوگیری از چنین تخلفاتی، گویای آن است که قسمت قابل توجهی از زمان وبودجه سازمان ها صرف بازرسی، مبارزه و رسیدگی به این معضل است.
همانطور که بارها نیز گفته شده، بدلیل اینکه مهندسان مجری قدرت اجرایی لازم را برای جلوگیری از انجام تخلفات ساختمانی ندارند، سازندگان ( بسازوبفروش ها) توسط واسطه ها، در ازای دریافت مبالغ قابل توجه برای دریافت مجوزهای لازم و یا لاپوشانی تخلفات و پاک کردن صورت مسئله در شهرداری اقدام می کنند.
دسته دیگری از مهندسان نیز در این عرصه فعالیت دارند که به واسطه تحصیلات مرتبط و داشتن سرمایه ای شرکت انبوه سازی تشکیل داده اند و هدفشان هم کسب سود با ساخت چند واحد بیشتر است. آنان به دلیل نداشتن تجربه و آگاهی های لازم، کاملا غیر تخصصی عمل می کنند چرا که در لوای شرکت انبوه انبوه سازی رتبه دار، کار را به پیمانکاری می سپارند که او نیز به دنبال کسب سود است. حال آنکه وظایف سازنده واقعی در فرآیند ساخت وساز چیزی بیشتر از اینهاست.
به هر حال قانون می گوید، مجری به عنوان نماینده قانونی مالک مسئول صحت عملیات اجرایی و رعایت ضوابط فنی و شهرسازی است و شهرداری نیز طبق قانون، در صورت بروز مشکل باید از ادامه کار در هر مرحله تا رفع نقص و اجرای صحیح ضوابط جلوگیری کند اما این اقدام کمتر صورت می گیرد. چرا که مالک با ارجاع پرونده ساختمانی خویش به کمیسیون ماده 100 توسط شهرداری و پرداخت جریمه تخلفات ساختمانی در خصوص عدم رعایت ضوابط، نهایتاً با پرداخت جریمه مصوب به هدف خویش می رسد.
در این میان، آنچه واقعیت ها را بازگو می کند، سهم مهم دفاتر مهندسی اجرای ساختمان یا مجریان حقوقی یا انبوه ساز یا دارندگان صلاحیت طرح و ساخت به عنوان مجری در مدیریت و کنترل موارد فنی ساختمان، استفاده از مصالح با کیفیت استاندارد و کارگران ماهر در تمامی عملیات ساختمانی است.نمی توان کتمان کرد که بخش عظیمی از نظارت بر وضعیت آشفته ساخت وسازهای غیر اصولی باید توسط مهندسان ناظر و به صورت مستمر در طول تمام مراحل ساخت صورت گیرد و نادیده گرفتن این وظایف در بخشی از حوادث به عملکرد مهندس ناظر مربوط می شود.
با وجود آنکه همه فرآیند ساخت وساز در یک پروژه ساختمانی معطوف به مهندس ناظر نیست، اما قانون بسیاری از این مسئولیت ها را بر عهده مهندسان ناظر گذاشته است، طبق آئین نامه ها و مقررات مربوطه مهندس ناظر موظف است لحظه به لحظه مراحل ساخت و ساز نظارت خود را اعمل کند، بنابراین گزارشی که مهندسان ناظر باید به شهرداری ارائه دهند که فلان سازنده یا مالک نکات فنی را رعایت نمی کند بسیار مهم است، اما مشکل این است که قانون اجرا نمی شود یعنی تخلف مهندس ناظر به نظام مهندسی اطلاع داده نمی شود یا نماینده شهرداری جلوی ساخت وساز را نمی گیرد.به واسطه این شرایط است که نمی توان قدرت مالک و یا بسازو بفروش ها را در انحرافات از ساخت و ساز های اصولی کوچک شمرد.
شادزی مهرافزون
سهیل اسلامی، هـراز نـو
سلام
چندی است که پیگیر اخبار و وقایع در مبحث ساختمانی در شهر آمل هستم و متاسفانه شاهد برخی موارد خروج از حدود قانون توسط چهره هایی شناخته شده در ساخت و ساز بودم که اشاره به بندهای آن به دلیل بار حقوق قابل ذکر نیست(به دلیل اختلال در وظایف سازمان های مربوطه) اما مقاله ای کامل به همراه مستندات آن در دست تدوین می باشد.
جای خالی روشنگری در این بحث به شدت احساس می شود و اینکه جناب دکتر نصیری همانند سایر وقایع پیشگام در این امر بوده اند بسیار خرسندم و ممنونم از ایشان.
ارادتمند شهروند آملی