سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، دو حقی هستند که با هدف حمایت از مستأجران اماکن تجاری در قوانین پیش‌بینی شده است. ممکن است این سؤال برای‌تان پیش بیاید که مستأجر اماکن تجاری چه تفاوتی با مستأجر اماکن مسکونی دارد که قانون از آنها حمایت ویژه به عمل می‌آورد؟ در یک پاسخ کلی می‌توان گفت اشخاصی که ملکی را برای فعالیت‌های تجاری خود اجاره می‌کنند، با تلاش برای کسب شهرت و افزودن بر شمار مشتریان خود، به نوعی بر ارزش مکانی که در آن فعالیت می‌کنند نیز می‌افزایند. روشن است که این نکته در خصوص اماکن مسکونی قابل طرح نیست. به همین دلیل اگر با پایان یافتن مدت قرارداد اجاره، مستأجران اماکن تجاری را مانند مستأجران اماکن مسکونی، مجبور به تخلیهی بدون قید و شرط ملک تجاری نماییم، ارزش فعالیت آنها در جلب مشتریان دائم و کسب حسن شهرت را نادیده گرفته‌ایم یا به عبارت دیگر آن ارزش را رایگان به مالک آن مکان بخشیده‌ایم.
با وجود اینکه هدف کلی حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت را می‌توان واحد (یعنی حمایت از مستأجر) دانست اما باید توجه داشت که این دو حق، ماهیت، شرایط و آثار متفاوتی دارند. در ادامه به بررسی این مسئله می‌پردازیم که هر یک از این دو حق برای چه کسانی ایجاد می‌شود و آنها را از چه حمایت‌هایی برخوردار می‌سازد.
حق کسب یا پیشه یا تجارت
حق کسب یا پیشه یا تجارت در خصوص آن دسته از قراردادهای اجاره مطرح می‌شود که پیش از دوم مهرماه سال۱۳۷۶ منعقد شده‌اند. ممکن است عنوان «حق کسب یا پیشه یا تجارت» چندان برای‌تان آشنا نباشد. علت این است که در عرف، این اصطلاح شایع نیست و به جای آن از عنوان سرقفلی استفاده می‌شود. در واقع حق کسب یا پیشه یا تجارت، عنوان قانونی برای حق سرقفلی در قراردادهایی است که پیش از دوم مهرماه سال ۱۳۷۶ منعقد شده‌اند. پس در گام نخست به خاطر داشته باشید که اگر قرارداد اجارهی شما پیش از تاریخ مذکور منعقد شده‌است و می‌خواهید از وضعیت حق سرقفلی خودتان مطلع شوید، باید به مباحث حق کسب یا پیشه یا تجارت رجوع کنید:
۱. ممکن است بپرسید که مگر ممکن است که قراردادی پیش از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد و هنوز هم باقی مانده باشد؟ کسانی‌که ملکی تجاری را پیش از این تاریخ اجاره کرده‌اند، می‌دانند که پاسخ مثبت است. زیرا این دسته از قراردادهای اجاره، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ هستند و بر اساس این قانون با پایان یافتن مدت اجاره، مستأجر ملزم به تخلیهی محل نمی‌شود؛ بلکه قرارداد به حکم قانون به صورت مداوم تمدید می‌شود و درنتیجه ممکن است تا امروز نیز باقی مانده باشد.
۲. حق کسب یا پیشه یا تجارت به این معناست که قانون به مستأجر اجازه می‌دهد تا پس از پایان یافتن مدت قرارداد اجاره، همچنان ملک تجاری را در اجارهی خود نگه دارد و اگر مالک بخواهد به دلایل شخصی به این اجاره پایان دهد، باید مبلغی را برای حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر بپردازد (به این مبلغ در اصطلاح عرفی سرقفلی گفته می‌شود). ضمن اینکه قانون تنها سه دلیل شخصی را برای اجبار مستأجر به تخلیه می‌پذیرد:
- مواردی که مالک می‌خواهد ملک را تخریب و بازسازی کند.
- مواردی که مالک برای کسب یا پیشه‌ی خود به ملک احتیاج دارد.
- مواردی که مالک می‌خواهد از ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده نماید.
در این سه مورد، دادگاه می‌تواند حکم تخلیهی مستأجر را صادر نماید اما مالک نیز مکلف به پرداخت کامل مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت است.
۳. برای اینکه حق کسب یا پیشه به سود مستأجر ایجاد شود، حتما لازم نیست که قراردادی کتبی و با عنوان اجاره منعقد شده باشد. بلکه اگر احراز شود هدف طرفین، اجاره بوده است حتی اگر عنوان قرارداد چیزی جز اجاره (مانند صلح) باشد و حتی اگر قرارداد به صورت کتبی منعقد نشده باشد، باز هم حق کسب یا پیشه ایجاد می‌شود.
۴. با توجه به محدودیت‌های قانونی که برای تخلیهی ملک تجاری بیان شد؛ ممکن است تصور شود که عقد اجاره تقریبا به صورت دائمی درآمده و مستأجر به نوعی شبیه به مالک شده است. اما این تصور اشتباه است. زیرا اگر مستأجر مرتکب تخلفی شود، مالک می‌تواند بدون پرداخت مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت یا با پرداخت تنها نیمی از آن، مستأجر را مجبور به تخلیهی ملک نماید:
الف. اگر مستأجر بخواهد ملکی را که اجاره کرده، به شخص دیگری اجاره دهد و از او مبلغ حق کسب یا پیشه را دریافت کند، باید اول به مالک رجوع کند و از او بخواهد که به این عمل رضایت بدهد. اگر مالک به این مسئله رضایت نداشته باشد، باید تمام حق کسب یا پیشه را در مقابل تخلیهی ملک توسط مستأجر بپردازد. اگر مالک نه اجازه‌ی اجاره دادن ملک را به مستأجر بدهد و نه حاضر به پرداخت مبلغ حق کسب یا پیشه شود؛ مستأجر می‌تواند از دادگاه اجازه‌ی اجاره دادن ملک را بگیرد. رعایت این نکات توسط مستأجر الزامی است و اگر مستأجر بدون رعایت این ترتیب، ملک را به دیگری اجاره بدهد، مرتکب تخلف شده است و مالک در مقابل این تخلف می‌تواند با مراجعه به دادگاه تخلیهی ملک خود را بخواهد و در این صورت تنها مکلف به پرداخت نصف حق کسب یا پیشه به مستأجر می‌شود.
ب. اگر مستأجر در ملک مرتکب تعدی یا تفریط شود (یعنی کاری انجام دهد که به ملک صدمه بزند یا از کاری که باید برای حفاظت از ملک انجام بدهند، خودداری کند و به دنبال آن به ملک آسیب وارد شود)، مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه فسخ قرارداد و تخلیهی ملک را بدون پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت، بخواهد.
ج. اگر مستأجر شغلی را که در قرارداد اجاره تعیین شده، بدون رضایت مالک، تغییر دهد و شغل جدید از نظر عرفی مشابه شغل قبلی نباشد؛ مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه فسخ قرارداد و تخلیهی ملک را بدون پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت، بخواهد.
د. هرگاه مستأجر در پرداخت اجاره‌بها تأخیر کند، مالک در دو صورت می‌تواند درخواست تخلیه بدون پرداخت حق کسب یا پیشه را طرح کند:
- مالک از طریق ارسال اظهارنامه (د‌رصورتی‌که قرارداد اجاره رسمی نباشد) یا اخطاریه‌ی دفتر اسناد رسمی، پرداخت اجاره‌بها را درخواست می‌نماید. حال اگر مستأجر بازهم اجاره را نپردازد، مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه، درخواست تخلیهی ملک را مطرح کند. در این حالت اگر مستأجر اجاره‌بها و بیست درصد آن را در صندوق دادگستری به ودیعه بگذارد، حکم تخلیه صادر نمی‌شود و تنها مبلغی که ودیعه گذاشته شده به مالک پرداخت می‌شود. اما اگر مستأجر از این کار خودداری کند، دادگاه حکم به تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه را صادر می‌کند. به علاوه دادگاه فقط یک بار چنین ارفاقی به مستأجر می‌کند و اگر برای مرتبه‌ی دوم چنین دعوایی علیه او طرح شود، دیگر امکان تودیع وجه و جلوگیری از صدور حکم تخلیه وجود ندارد.
- مستأجر در طول یک سال، دو بار در پرداخت اجاره‌بها تأخیر می‌کند و پس از درخواست رسمی مالک از طریق اظهارنامه یا اخطاریه‌ی دفتر اسناد رسمی، مبلغ اجاره‌بها را می‌پردازد. حال برای بار سوم در طول همان سال باز اجاره‌بها به موقع پرداخت نمی‌شود. در این‌صورت نیز مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه تقاضای تخلیه کند و دیگر به مستأجر امکان جلوگیری از صدور حکم با تودیع مبلغ اجاره‌بها در صندوق دادگستری داده نمی‌شود.
بنابراین شرایط و آثار حق کسب یا پیشه یا تجارت را می‌توان اینگونه خلاصه کرد: اگر مالکی پیش از دوم مهرماه سال ۱۳۷۶، ملک خود را با هدف اجاره در اختیار دیگری قرار بدهد تا از آن برای کسب یا پیشه یا تجارت استفاده کند؛ تا زمانی که مستأجر مرتکب تخلف نشده است، اجاره ادامه خواهد یافت؛ و مالک جز در سه مورد (نیاز به تخریب و نوسازی ملک خود، نیاز به ملک برای کسب و پیشه‌ی خود، نیاز به محل برای سکونت خود یا خویشان نزدیکش) نمی‌تواند مستأجر را مجبور به تخلیه کند و در این سه مورد نیز باید مبلغی را برای جبران حق کسب یا پیشه یا تجارتِ مستأجر به او بپردازد.
حق سرقفلی
قانون‌گذار در سال ۱۳۷۶ از عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت دست کشید و اصطلاح سرقفلی را که در عرف مرسوم بود وارد قانون نمود. سرقفلی در این قانون شرایط و ضوابط متفاوتی با حق کسب یا پیشه در قراردادهای قبل از این تاریخ دارد. بنابراین اگر قرارداد اجارهی شما از دوم مهرماه ۱۳۷۶ به بعد منعقد شده یا می‌شوند، مشمول این قانون جدید هستند و در مورد حق سرقفلی خود باید به نکات زیر توجه داشته‌باشید:
۱. گفتیم که حق کسب یا پیشه به مستأجر اجازه می‌داد پس از پایان یافتن مدت اجاره همچنان به تصرف خود در ملکِ مورد اجاره ادامه دهد و مالک جز در موارد معدود نمی‌توانست مستأجر را مجبور به تخلیهی ملک کند. حق سرقفلی در قانون ۱۳۷۶، چنین اثری ندارد و مستأجر با پایان یافتن مدت اجاره مکلف به تخلیه می‌شود مگر اینکه با مالک برای تمدید قرارداد، توافق نمایند.
۲. حق سرقفلی برخلاف حق کسب یا پیشه، به حکم قانون و به صورت اجباری ایجاد نمی‌شود بلکه نیازمند تراضی مالک و مستأجر است. یعنی اگر مالک و مستأجر در خصوص سرقفلی با هم توافق نکنند، مستأجر در هنگام تخلیه، نمی‌تواند مدعی حقی بابت سرقفلی شود. این تراضی به سه شیوه ممکن است انجام شود:
الف. در زمان انعقاد قرارداد اجارهی محلی که کاربری تجاری دارد، مستأجر مبلغی را با عنوان سرقفلی به مالک بپردازد: این مورد همان چیزی است که در عرف با نام خرید سرقفلی شناخته می‌شود. در این صورت با پایان یافتن مدت اجاره، مستأجر ملزم به تخلیه است اما در نقطه‌ی مقابل مالک نیز باید مبلغ سرقفلی را به قیمت روز به او بازگرداند. بنابراین برای اینکه بتوانید از این طریق حق سرقفلی پیدا کنید باید به سه نکته توجه داشته باشید: مکان باید کاربری تجاری داشته باشد، قراردادی که منعقد می‌کنید باید عنوان اجاره داشته باشد و مبلغی که می‌پردازید باید حتما به عنوان سرقفلی (نه با عناوین دیگری مانند ودیعه) پرداخت شود.
ب. در زمان بستن قراداد اجاره، طرفین در قرارداد شرط کنند که مالک، ملک تجاری خود را به شخص دیگری اجاره ندهد و هر سال با اجارهی متعارف به مستأجر فعلی واگذار کند. در این صورت باز هم مانند مورد قبل با انقضای مدت اجاره، مستأجر مکلف به تخلیه می‌شود اما مالک باید مبلغی را به عنوان سرقفلی به او بپردازد.
ج. در زمان انعقاد قرارداد اجاره، شرط شود تا زمانی‌که ملک مورد اجاره در تصرف مستأجر است، مالک حق افزایش اجاره‌بها و درخواست تخلیه را ندارد و هر ساله ملک تجاری خود را با همان اجاره‌بها به مستأجر واگذار می‌کند، در این صورت مستأجر می‌تواند درصورت تقاضای مالک مبنی بر تخیله‌ی ملک، مبلغی را برای جبران حق سرقفلی خود مطالبه کند.
بنابراین شرایط و آثار حق سرقفلی را می‌توان اینگونه خلاصه کرد: در مواردی که پس از دوم مهرماه ۱۳۷۶ قرارداد اجارهی یک مکان تجاری منعقد شده و با توافق مالک و مستأجر به یکی از سه طریق فوق، حق سرقفلی برای مستأجر ایجاد شده؛ مالک باید با پایان یافتن مدت اجاره در صورتی‌که خواهان تخلیه ملک خود است؛ مبلغی را برای جبران حق سرقفلی به مستأجر بپردازد.