تبدیل رهن و اجاره
به گزارش گروه اقتصادی پایگاه خبری هراز نیوز یکی از سوالاتی که افراد هنگام جستجوی خانه به ذهنشان می‌رسد، نحوه تبدیل رهن و اجاره است. مثلا با اطلاع از قیمت یک خانه چطور می‌توان تخمین زد رهن کاملش چقدر است یا چطور می‌توان اجاره خانه به صورت منصفانه برای رهن همراه با اجاره را محاسبه کرد.
| قیمت رهن هر خانه بر اساس قیمت هر متر مربع آن خانه و مدت زمان ساختش مشخص می‌شود. |
تخمین رهن کامل
بر اساس عرف فعلی موجود در بازار مسکن، رهن کامل یک خانه با توجه به مدت زمانی که از ساختش می‌گذرد بین یک ششم تا یک چهارم قیمت فروش خانه محاسبه می‌شود. اگر خانه نوساز باشد یک چهارم و هرچه که عمر خانه بالاتر باشد، این ضریب به یک ششم نزدیک می‌شود.
مثلا فرض کنید خانه‌ای 100 متری و نوساز در محله‌ای قرار دارد که قیمت خانه در آن محله متری 3 میلیون تومان است. بنابراین رهن کامل آن حدودا 75 میلیون تومان می‌شود. 75=4/(3*100)
حالا اگر عمر آن خانه مثلا حدود 10 سال باشد، رهن کاملش 50 میلیون می‌شود. 50=6/(3*100)
محاسبه رهن و اجاره
در بسیاری از موارد مالکان تمایل ندارند که خانه‌شان را رهن کامل بدهند و مدل رهن + اجاره را بیشتر می‌پسندند. اما از کجا بفهمیم اجاره و رهنی که مالک پیشنهاد کرده منصفانه است؟
برای تبدیل رهن و اجاره در عرف بازار هر یک میلیون تومان رهن معادل 30 هزار تومان اجاره در نظر گرفته می‌شود. برای مثال در نمونه‌ای که پیش از این ذکر کردیم، اگر فردی بخواهد خانه را اجاره کامل کند (یعنی پولی بابت رهن ندهد)، تقریبا باید ماهیانه 2 میلیون و 250 هزار تومان اجاره بپردازد. 2250000 = 30000 * 75
| برای تبدیل رهن به اجاره معمولا هر 1 میلیون تومان رهن را معادل 30 هزار تومان در نظر می‌گیرند؛ هر چند که این قیمت در شرایط مختلف ممکن است بیشتر شود. |
اما اگر مستاجر قصد داشته باشد مقداری پول پیش بپردازد باید مقدار مابهتفاوت پرداختی با رهن کامل را تبدیل به اجاره کند. برای روشن شدن قضیه باز هم به مثال قبل بر‌می‌گردیم. فرض کنید مشتری بخواهد 25 میلیون تومان بابت رهن بپردازد. مابهتفاوت 25 میلیون با 75 میلیون (رهن کامل خانه)، 50 میلیون تومان است که باید این مبلغ را با همان فرمول به ازای هر یک میلیون 30 هزار تومان به اجاره تبدیل کرد. در نتیجه اجاره ماهیانه مشتری یک میلیون و پانصد هزار تومان می‌شود (1500000 = 30000 * 50 ).
به این ترتیب می‌توان فهمید اجاره پیشنهادی مالک جای چانه زدن دارد یا نه. مثلا اگر در این مثال مالک پیشنهاد 25 میلیون رهن و ماهانه 2 میلیون تومان اجاره را مطرح کرده باشد، با توجه به اختلاف مبلغ پیشنهادی با عرف بازار می‌توان کمی سر قیمت چانه زد.
چند نکته مهم در تبدیل رهن و اجاره
- هرچند مبناهایی که در این مطلب به آن اشاره شد عرف فعلی بازار است، اما باید به این توجه داشته باشید که ممکن است این نسبت‌ها منطقه به منطقه و شهر به شهر با هم تفاوت داشته باشد. مثلا ممکن است در محله‌های خوب، نرخ تبدیل رهن و اجاره به جای هر یک میلیون 30 هزار تومان، هر یک میلیون 35 هزار تومان باشد.
- نکته بعد این است که نرخ محاسبه رهن و اجاره به نرخ سود بانکی وابسته است. مثلا اگر نرخ سود بانکی افزایش پیدا کند مالک با توجه به اینکه سود دریافتی‌اش از خواباندن پول رهن در بانک بیشتر می‌شود، می‌تواند نرخ تبدیل رهن و اجاره را بالاتر در نظر بگیرد.
- در پایان مدنظر داشته باشید گاهی اوقات ممکن است هرچقدر هم که چانه بزنید مبلغ پیشنهادی مالک به اندازه عرف بازار کم نشود. در این صورت پایتان را در یک کفش نکنید که حتما باید اجاره یا رهن را تا عرف بازار کاهش دهید. گاهی اوقات شرایط شما یا خانه به گونه‌ای است که پرداخت مبلغی بیشتر به چیزی که تحویل می‌گیرید می‌ارزد. پس همیشه به جز قیمت‌های معمول بازار، شرایط خودتان و ملک را هم در نظر بگیرید.
جمع‌بندی
- برای محاسبه قیمت رهن کامل هر خانه باید قیمت هر متر مربع از آن ملک را در متراژ خانه ضرب کرد و سپس با توجه به سن بنا قیمت کل ملک را تقسیم بر 4 یا 6 نمود.
- برای تبدیل بخشی از رهن به اجاره باید مبلغ رهن قابل تبدیل را تقسیم بر 1 میلیون تومان کرد و نتیجه را در 30 هزار تومان ضرب نمود.
- بسته به میزان سود بانکی و شرایط خانه و منطقه ممکن است نحوه محاسبه رهن و اجاره که در عرف معمول است مد نظر قرار نگیرد و این مورد در همه جا صدق نکند.